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严控下长沙房价为何不降反升.DG

2021-03-03

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电影是显微镜严控下长沙房价为何不降反升

提要:尽管遭遇一轮又一轮的调控,长沙楼市表现得还是波澜不惊,不管是成交量还是均价,波动幅度都不大。张帆:影响未来长沙楼市波动的较大因素是政策,如利率、房产税。周凯:不光是长沙,政策仍是牵动全国楼市命脉的弦。

特邀嘉宾:中欣集团副总经理周凯(中)    新华都地产总裁助理张帆(左)    世联地产长沙公司董事总经理王培文(右)    背景    一波又一波的调控无不彰显出政府前所未有的决心,在多重政策叠加效果之下,刚需观望,投资客退市,不少城市楼市行情急转而下。而长沙却表现得出奇稳定和波澜不惊。从9月末开始至今,每周成交套数基本在4000套以上,成交面积在50万方左右波动,均价在5400元/平方米上下徘徊。是慢半拍的反应让经济学者谢国忠的“温水煮螃蟹”论调在长沙楼市上演?还是长沙楼市本身健康足以能对一系列的调控政策免疫?    主持人:尽管遭遇一轮又一轮的调控,长沙楼市表现得还是波澜不惊,不管是成交量还是均价,波动幅度都不大。目前市场开盘解筹率基本都在60%以上。完全未现剧烈震荡之势。这主要是什么原因?    王培文:首先要明确,本轮调控打压的对象主要是“房价上涨过快的城市”,长沙本身就不应在其打压之列;其次,长沙城市发展的推动力,对房价的推动作用明显,这是整体经济发展的必然趋势;此外,大环境内的通胀预期让大量的避险资金不可阻挡地流入楼市,而与一线城市高风险的房价相比,长沙相对健康的市场和发展潜力让它成为投资者的较佳选择。    事实上,调控政策对长沙市场的影响还是不可忽视的。首付的提高,利率的调整,还是有10%左右的刚需退市;高端产品因其稀缺性没有受到特别大的打压,但对改善型产品、公寓等还是有一定影响的。    张帆:客观地说,长沙房价还是低。因为一个城市的房价与它的经济力成正比,长沙近几年来经济呈蓬勃发展之势,2009年长沙市GDP增速排名全国省会城市前五位,2010年总量预计达4450亿元,而其房价仍低于同类经济水平的城市,楼市波澜不惊的根本原因是大家都看好长沙经济潜力。    周凯:长沙本身相对独立于全国房地产市场,走的是独立行情,表现在政府的保障住房制度完善,居民的房地产投资欲望相对不强,多以刚性需求为主,所以无论上涨还是下跌都是敏感度不高。另外其他省份多以双核心存在,比如辽宁的沈阳和大连,山东的青岛和济南,广东的广州和深圳,而湖南是一个核心,就是长沙,人口红利的因素长期存在。    这里还要讲到的是一个根本性原因,就是房地产需求是长期的、不可压抑的,特别是针对长沙来说,大的环境,国际大宗商品价格因美国的宽松货币政策而输出性通货膨胀,以及国内因长期贸易顺差引发的本币流动性过剩,共振的结果是在长期内政府需防范通货膨胀的压力;小环境则是各级地方政府的65%以上财政收入来自房地产及其相关行业,客观地说地方政府对调控是一种对立的利益观点,不可能持续而长久到位。    主持人:业内一致认为,本轮调控将是长期的,政府不达目的将不罢休,在这样的大背景下,未来长沙楼市会呈现“温水煮螃蟹”式的下行,还是继续持稳或者稳中有升?    王培文:关于长沙未来的房价,我认为会在平稳中上升。因为长沙开始进入经济发展的重要阶段,轨道交通建设、旧城改造、各种招商引资,以及随之而来的人才流、资金流、物流的聚集,都会促进长沙经济的快速发展,这些对楼市来说无疑都是利好,它能够支撑房地产的蓬勃发展。如果说一线城市楼市的黄金时代已经结束,我认为,长沙的楼市的黄金时代才刚刚启幕。    张帆:未来长沙楼市会继续稳中有升。这与长沙经济发展的步伐将是一致的。    周凯:我上面所说的因素也昭示了房地产的未来,特别是二三线城市的地产市场,不可能有大幅下跌的可能性;加上人口红利因素,城市化进程,长沙每年新增15万人,结婚3万对,拆迁200多万户,都是刚性需求。所以结论是:调控政策有一定影响,但是不大。稳重有升是未来趋势。预计长沙的城市核心及滨江楼盘有一个猛升的过程,我的看法会是在明年某个时候突破1万的均价。    主持人:您认为影响未来长沙楼市波动的较大因素是什么?    张帆:影响未来长沙楼市波动的较大因素是政策,如利率、房产税。    王培文:一方面,是金融政策,如银行的信贷,这对楼市影响较为直接;另一方面,是限价房,现在有不少一线城市已经在推行了。至于大家讨论较多的房产税,我认为它的影响是多方面的,很有可能这部分税收较后还是会转嫁给购房者和租房者,究竟是否能起到平抑房价的作用,还不可而知。    周凯:不光是长沙,政策仍是牵动全国楼市命脉的弦。长沙的房地产市场几乎是全国较健康的,我很早说过一句,上帝的归上帝,市场的事情交给市场。政府不应该干涉过多,政策的制定不能头疼医头脚疼医脚。较近各部门又在酝酿制定扩大限制购房,这其实是很短视的做法。一定要避免政策的随意性和一刀切。

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